Qual o tratamento tributário do lucro apurado pela pessoa física equiparada a empresa individual por prática de operações imobiliárias?

052
Qual o valor que deve ser considerado a título de receita bruta pela pessoa física equiparada a pessoa jurídica pela prática de operações imobiliárias?
Para efeito de determinação do imposto com base no lucro presumido ou estimado, as pessoas físicas equiparadas a empresa individual pela prática de operações imobiliárias deverão considerar como receita bruta o montante efetivamente recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas.
A opção pelo lucro presumido pode ser feita após a conclusão dos empreendimentos para os quais haja registro de custo orçado.
Normativo:
Lei nº 8.981, de 1995, art. 30; Lei nº 9.718, de 1998, art. 13, § 2º; IN SRF nº 93, de 1997, art. 5º, I; eIN SRF nº 25, de 1999, art. 2º.

053
Qual o tratamento tributário do lucro apurado pela pessoa física equiparada a empresa individual por prática de operações imobiliárias?
O lucro apurado pela pessoa física equiparada a empresa individual, depois de deduzida a provisão para o IRPJ, será considerado, por disposição legal, como automaticamente distribuído no período-base.
Saliente-se que os lucros e dividendos pagos ou creditados a sócios, acionistas ou titular de empresa individual não estão sujeitos ao imposto de renda, quer na fonte, quer na declaração de rendimentos de pessoa física.
Normativo:
Lei nº 9.249, de 1995, art. 10;RIR/1999, art. 165; e IN SRF nº 11, de 1996, art. 51.

054
O lucro apurado periodicamente pela pessoa física equiparada a empresa individual em razão de operações com imóveis pode ser mantido como lucros suspensos na escrituração da pessoa jurídica?
Não. Esse lucro, após a dedução da provisão para pagamento do IRPJ, sempre será considerado como automaticamente distribuído no período de apuração em que for apurado.


055
Qual será o tratamento do lucro apurado periodicamente pela pessoa física equiparada a empresa individual em razão de operações com imóveis, quando esta não mantiver escrituração regular, nos casos em que estivesse obrigada?
Quando a pessoa física equiparada a empresa individual não mantiver escrituração regular, nos termos das leis comerciais e fiscais, sofrerá arbitramento, conforme o art. 530 do RIR/1999.
O arbitramento, regra geral, é feito por meio de lançamento de ofício, entretanto, o contribuinte poderá fazer o auto-arbitramento com base na receita bruta quando esta for conhecida.
No caso específico de empresa imobiliária, para efeito de arbitramento do lucro será deduzido do valor da receita bruta trimestral o custo do imóvel devidamente comprovado, sendo tributado o lucro arbitrado na proporção da receita recebida ou cujo recebimento esteja previsto para o próprio período.
Normativo:
RIR/1999, arts. 530, 531 e 534.

056
Como calcular os rendimentos do titular da empresa individual
equiparada a pessoa jurídica por prática de operações imobiliárias, quando esta sofrer arbitramento de lucro?
De acordo com as regras aplicáveis às demais pessoas jurídicas que tiverem seus lucros arbitrados, em conformidade com o RIR/1999, arts. 529 a 540.
São considerados como rendimento da pessoa física do titular da empresa individual:
1) o lucro arbitrado diminuído do IRPJ, inclusive adicional, da CSLL, da Cofins, e do PIS/Pasep poderá ser distribuído ao titular da empresa individual, a título de lucros, sem incidência do imposto; isento de tributação na pessoa física, quer na fonte, quer na declaração de rendimentos. A parcela dos lucros ou dividendos que exceder a base de cálculo do imposto, diminuída de todos os impostos e contribuições, também poderá ser distribuída sem incidência do imposto, desde que a pessoa jurídica demonstre, por meio de escrituração contábil feita com observância da lei comercial, que o lucro efetivo é maior que o determinado, segundo as normas para apuração da base de cálculo do imposto com base no lucro arbitrado;
2) a remuneração efetivamente recebida a título de pró-labore ou serviços prestados, cujo valor sofre tributação com base na tabela progressiva mensal aplicável a todas as pessoas físicas.


057
Em que data os imóveis serão considerados como integrantes do patrimônio da empresa individual, no caso de equiparação por prática de operações imobiliárias?
Os imóveis objeto das operações de incorporação ou loteamento serão considerados como integrantes do ativo da empresa individual na data do arquivamento da documentação da incorporação ou do loteamento no Registro Imobiliário.
A integração no ativo, quando a incorporação ou loteamento for realizado sem o competente arquivamento a priori dos respectivos documentos, ocorrerá quando for iniciada a venda, se esta se realizar antes de decorrido o prazo de trinta e seis meses, para os imóveis havidos antes de 30/06/1977, ou sessenta meses para os imóveis havidos após 30/06/1977, contados da data da averbação no Registro Imobiliário da construção do prédio com mais de duas unidades imobiliárias, ou da aceitação das obras de loteamento.
No caso de imóveis rurais havidos após 30/06/1977, na data em que ocorrer a subdivisão ou desmembramento em mais de dez lotes, ou a alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais desses imóveis.
Normativo:
RIR/1999, art. 163, parágrafo único.

058
Como se determina o valor do imóvel a integrar o patrimônio da empresa individual, no caso de equiparação por prática de operações imobiliárias?
Para efeito de determinação do valor de incorporação ao patrimônio da empresa individual, poderão ser atualizados monetariamente, até 31/12/1995, o custo dos terrenos ou glebas de terra em que sejam promovidos loteamentos ou incorporações, bem como das construções e benfeitorias executadas, não se aplicando qualquer correção monetária a partir dessa data.
Deverão ser observadas as disposições dos arts. 806 e 808 do RIR/1994, referentes à comprovação da origem dos recursos e dos dispêndios e aplicações, sempre que importem aumento ou diminuição de patrimônio, eis que o acréscimo de patrimônio não comprovado sujeita-se à tributação.
Deverão também ser observadas as regras relativas ao ganho de capital. Saliente-se que, a partir de 1º/01/1996, as pessoas físicas podem traa pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, bens e direitos pelo valor constante da respectiva declaração de bens ou pelo valor de mercado; se a transferência não se fizer pelo valor constante da declaração de bens, a diferença a maior será tributável como ganho de capital.
Normativo:
Lei nº 9.249, de 1995, art.23; eRIR/1994, arts. 806 e 808.

059
Quando se considera ocorrido o término da equiparação caso a pessoa jurídica não efetue nenhuma alienação das unidades imobiliárias ou lotes de terreno?
A pessoa física que, após sua equiparação a pessoa jurídica, não promover nenhum dos empreendimentos nem efetuar nenhuma das alienações de unidades imobiliárias ou lotes de terrenos, durante o prazo de trinta e seis meses consecutivos, deixará de ser considerada equiparada a partir do término deste prazo, salvo quanto aos efeitos tributários das operações em andamento que terão o tratamento previsto no art. 166, § 1º, do RIR/1999.
Normativo:
RIR/1999, art. 166, § 1º.

060
Qual o destino a ser dado aos imóveis integrantes do ativo (patrimônio) da empresa individual quando, completado o prazo de 36 (trinta e seis) meses consecutivos sem promover incorporações ou loteamentos, ocorrer o término da equiparação a pessoa jurídica?
Permanecerão no ativo da empresa individual, para efeito de tributação como lucro da pessoa jurídica:
a) as unidades imobiliárias e os lotes de terrenos integrantes de incorporações ou loteamentos, até sua alienação e, após esta, o saldo a receber, até o recebimento total do preço;
b) o saldo a receber do preço dos imóveis então alienados, até seu recebimento total.
Notas:
Ao término da equiparação, remanescendo unidades no ativo da pessoa jurídica ou valores a receber, o encerramento da empresa individual poderá se efetivar se houver o recolhimento do imposto que seria devido se os imóveis fossem alienados à vista ou se o saldo a receber fosse integralmente recebido.
Normativo:
RIR/1999, art. 166.


061
Como determinar o capital da empresa individual no caso de pessoa física equiparada por prática de operações imobiliárias?
O capital, no caso de pessoa física equiparada a empresa individual por prática de operações imobiliárias, será determinado, em cada período de apuração, pelos recursos efetivamente investidos, em qualquer época, pela pessoa física titular da empresa individual, nos imóveis considerados como integrantes do seu ativo, bem como sua correção monetária, deduzidos os custos relativos aos imóveis alienados na parte do preço cujo valor tenha sido recebido.
Em outras palavras, o capital da empresa individual, no início de cada período de apuração (mensal, trimestral ou anual, conforme a época), será representado pela soma dos valores dos imóveis constantes do seu ativo com os valores a receber relativos ao custo dos imóveis já vendidos em períodos de apuração anteriores.
Normativo:
RIR/1999, art. 164.